房產稅來臨,房地產嚴控,房價到底什麼時候會降?

最近一段時間關於房產稅的新聞紛紛見諸報端,一時間又把大家心中最糾結的話題給抓了起來,這就是房子。

每每說到房地產的價格,幾乎所有的朋友都是揪心不已,最近瀚哥的好朋友問瀚哥說:最近所在城市的房地產價格很高了,可以賣了房子來租房嗎?碰到這樣的問題,瀚哥也是有些無語凝噎了,我們反覆強調“房子是用來住的,不是用來炒的”,但是也沒有說你自己已經有房子了就可以來租房。但是就像炒股一樣,原先在調控之前,大家關心的是房價會不會接著漲,而如今調控日趨從嚴,大家關心的問題就變成了房價到底什麼時候會降?

說到房價下降這個問題,其實不同城市有著太多不可控制的因素,這些因素導致了各地的房價差異很大,所以籠統的問到底什麼時候房價會降?哪個城市房價會降?這樣的問題相信憑我們的能力幾乎沒有人能夠給予一個標準的答案,即使是最專業的房地產分析師也沒辦法給出答覆,我們能夠給的就是如何理解房地產的價格,而我們又怎麼來看房地產的價格影響因素。

一、影響房地產價格的核心因素到底是什麼?

美國總統川普先生曾經說過:影響房地產價格的因素只有一個,這就是地段、地段還是地段。這樣的話在我們日常買房的過程中是可以當做一個重要參考依據的,但是我們如果真的要理解的話,影響一個地區房價漲跌的核心因素應該是:人口,人口還是人口。我曾經撰文反覆論述過,城市與城市的戰爭就是人才的戰爭,就是人口的戰爭,這個邏輯古往今來一直如此,我們的古代先祖們在戰爭的時候最為重要的爭奪資源就是人口,成吉思汗曾經用:“搶奪我們對手的奴隸,搶走我們對手的女人。”這樣的口號來激勵蒙古大軍征討世界,那麼現實情況其實也是如此。

我們認真反思中國房地產市場這蓬勃發展的年份,實際上在炒房熱潮尚未完全來臨之前,在房地產還沒有成為一個炒作的商品之前,各地的城市房價上漲有著一個明顯的邏輯,這就是人口的流動,根據安信證券的研究報告顯示,2012年之後,中國的人口密集地流入了一二線大中城市,但是由於當地的土地供應水平的相對較低,所以人口成為了房地產價格上漲的根本動因。與此同時,人口流入速度較為緩慢的二三四線中小城市,由於土地供給量充足,人口進入力度較弱,所以房地產價格呈現出並不強勢的走勢。所以,在很大程度上房地產價格的上漲源於人口流動和城市土地供給。

那麼分析房地產價格的核心因素已經找到了,這就是人口。那麼,我們不禁就要問了,為什麼人們會這麼集中地向一二線熱點城市轉移呢?其實,原因要從產業發展的深層去考慮,2007年美國次貸危機之後引發了震驚全球的金融海嘯,金融海嘯的結果就是讓各國的外貿訂單銳減,原先很多製造業相對比較發達的中小城市呈現出了較為嚴重的企業停工潮、倒閉潮,在這樣的的大環境影響下,原先非常吸引人的東南沿海地區開始出現對於人口的吸引力衰退的現象。

而在經濟復甦的過程之中,各國的分工開始日益明確,優勢產業的集聚水平進一步提高,網際網路、金融、高階製造業、裝備製造業這些高附加值產業得到了更多城市的重視,在美國像底特律等傳統的製造業城市嚴重衰退,而像矽谷這樣的網際網路產業集中城市卻出現了極度的經濟繁榮,那麼我們再來反觀中國,中國的傳統的製造業尤其是重工業出現了嚴重的產能過剩問題,而崛起的網際網路經濟卻逐漸集中到了北京、上海、深圳、杭州這些核心一二線城市,網際網路經濟的集聚讓這些一二線大城市保持了良好的產業活力,創造了大量的就業機會,最終形成了一個巨大的吸鐵石,將人口瘋狂地吸收到了這些城市。

有了人口,就有了大量的住房需求,居住是所有人最為基礎的一項生存需求,再加上網際網路、金融、裝備製造、生物製藥這些行業都是處於朝陽階段的高利潤產業,這樣的產業結構讓吸引的人口擁有了較高的收入水平,就如同之前流傳著非常盛行的北京西二旗收入五萬像五千現象,就是網際網路新貴集中時工作與生活的現實矛盾,但是從長期來看,這些人必然需要買房,從而成為了房地產市場真正的接盤者,推動了房地產價格的上漲。

二、房地產價格什麼時候會下降呢?

我們仔細研究國家所採用的房地產政策,在政策層面出臺的“房子是用來住的,不是用來炒的”的主基調,讓我們明白了國家的目的其實並不是打壓房地產價格,而是讓房地產價格迴歸理性,讓房地產迴歸居住屬性,然後擠掉那些炒作的泡沫。

所以,從這個角度來說,什麼地方的房價會下降?什麼時候的房價會下降?就變得很好回答了。

首先,房價特別是一二線城市核心區的房價很難下降。因為只要中國經濟保持著一個較好的發展水平,那麼產業的集中程度一定是越來越高的,而不是越來越低的,產業集中度的提高讓城市的人才培養機制,醫療教育水平,基礎設施一定是日益提高的,所以,在大家都對美好生活嚮往的時候,只要一線城市的房地產價格沒有離譜到趕人走的地步,那麼一定會更多的人口湧入一二線大城市,所以一二線城市核心城區的房地產價格擁有著較大的支撐基礎,所以核心城區的房價很難下降。

其次,非核心城區和三四線城市危險了。由於前幾年房價的瘋狂上漲,這種需求的溢位效應導致了一二線城市非核心城區的房地產價格畸形上漲,現在隨著調控收緊,這些地區原先超過其本身價值的需求就會降低,所以泡沫將會被擠出去,最終的結果就是房地產價格的下降。此外,就是三四線中小城市,一旦城市的產業出現衰退,人口出現流失,那麼這個城市的房價必然會下降,甚至會下降的非常明顯,這是一個不可逆的過程了。大城市的非核心城區說不定還有城市發展擴張之後,房價回升的可能性的話,那麼三四線城市只要人口淨流出了,這個幾乎就失去了房價回升的基礎。

所以,如果大家想要判斷房地產的價格,不妨就通過這個角度來判斷,在任何一個國家一線城市的購房、生活都是成本極高的事情,所以房價的問題還是人口的問題,大家看人口就好了。

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